暗号市場における現実世界の資産の発展

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号資産市場において多年の歴史を持ち、2018年にはすでに登場していました。当時の資産トークン化や証券トークン発行は今日のRWA概念と多くの類似点があります。しかし、規制の不備や明確な収益の利点が欠けていたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成するには至りませんでした。

2022年、アメリカの金利が継続的に引き上げられる中、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。これにより、アメリカ国債をRWAの標的としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWA分野を探求し始めました。

近年、マーケットに少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらのプロジェクトは、さまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトについてケーススタディを行い、不動産RWAのデザインの長所と短所、およびその潜在市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産市場を対象としているため、関連する政策、規制、および市場条件の議論は主に北米の不動産市場を中心に展開されます。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な目標には、より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。これらの商品は主に三つの形態で表れます:

1. フラグメント化された不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保付貸付

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーン上に展開されることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性が強化されることが期待されています。

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不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと断片化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があり、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めることができます。しかし、伝統的なREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの資産審査、運営及び投資構造に関する厳格な規制フレームワークは、不動産RWAプロジェクトにとって参考となる経験を提供しています。

近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することによって、その長所と短所についていくつかの明確な認識を持つことができました:

価値：

• 不動産投資のハードルを下げる
• 不動産資産の流動性向上
• 不動産資産の透明性向上
• 多様な不動産投資商品を創出

短所：

• 規制フレームワークが不完全である
• 法律保護メカニズムが不十分
• プロパティマネジメントの複雑さの増大
• トークン保有者の権利保護に課題が存在する

具体的なケーススタディを深く研究する際、私たちは管理と製品方法の違いにより、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況が異なることを発見しました。

ケーススタディ

このセクションでは、代表的な不動産RWAプロジェクトの3つを分析します。これらのプロジェクトは異なる方法で不動産市場のトークン化を実現しており、それぞれの分野で一定の影響力を持っています。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証を受けていないということです。

RealT

RealTは2019年に開始され、最初の不動産RWAプロジェクトの1つであり、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて)、アメリカの住宅不動産をトークン化して個人投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料の徴収は第三者機関が担当します。手数料を差し引いた後、賃料収益はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社とは法的に独立しています。その会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社に不動産の管理を指定する権利があります。

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モンゴメリーの不動産を例に取ると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年利回りは7.35%です。

RealTは市場に100%のトークンを提供し、顧客と共同投資する必要はなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持します。管理機関は家賃の8%を受け取り、維持費から残りの部分を得ます。投資プラットフォームはトークン化された不動産、管理機関の選定、監視管理に対して2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に出すことに集中できます。

しかし、分散所有権はリスクを分散するのに役立つ一方で、課題ももたらします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが持続不可能になる可能性があります。RealTと不動産トークンの保有者の間には利益相反が存在するかもしれません。もしRealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減する努力をするでしょう。しかし、もし持株比率が高すぎると、トークンの流動性が減少し、小株主が監督責任を果たさない可能性があります。一方で、もしRealTが持株を極端に少なく持っている場合、彼らは管理機関を慎重に選択し、積極的に監督するための十分な動機を欠くかもしれません。

RealT市場で最新の完売した10の不動産トークンを分析することで、RealTが不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに保っていることがわかりました。大多数の不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満の投資を行い、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はこの額を超える投資をしています。これは、RealTがある程度成功裏に個人投資家に不動産投資市場を創造し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。

Gnosisネットワーク上のRealTのウォレットアドレス取引データによると、RealTは合計約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%であり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTが不動産投資にどの程度参加しているかが不明なため、家賃収入から得られる具体的な利益を特定することはできません。

会社の構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を核心運営実体として設立し、Real Token LLCを一連の不動産会社の親会社として設立しました。各投資対象の不動産には、Real Token LLCの子会社として対応する系列LLCが設立されています。この構造は、1つの不動産の問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を展開しています。ParclはParcl Labs Price Feedを立ち上げ、販売履歴に基づいて特定地域の不動産指数を作成しました。投資家は不動産価格の動向に投機し、強気または弱気のポジションを構築できます。

この方法は、実際の不動産売買に関わる法的問題を回避します。Parclは従来のRWAプロジェクト基準に完全には適合しないかもしれませんが、不動産関連のユニークな製品として、RWAの多様化について議論する際に注目に値します。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で始まり、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、価格提供者と指数市場の設計が比較的成熟しています。運営面では、Parclチームは積極的にユーザー獲得プログラムを展開しています。これらの利点と著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の関心とシェアを維持しており、これは暗号資産市場が不動産指数製品を受け入れる準備が整っていないことを示唆しているかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業も不動産RWAの方向性での製品を探求しています。Rippleはその中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、抵当貸付を行うことをサポートしようとしていると発表しました。MakerDAOもパートナーと協力して不動産抵当貸付をサポートしています。

Reinnoは運営を終了したプロジェクトですが、その導入した2つの不動産RWA関連製品は注目に値します:

最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoは特別目的会社を設立します。そして、不動産トークンのためにスマートコントラクトが作成され、所有者はトークンを担保として預け入れ、借り入れることができます。ローンの上限はトークンの価値に基づきます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスで、ユーザーは銀行の住宅ローンを利用して不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、顧客はその後、固定金利で契約に従ってそのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、明らかなリスクがいくつか存在します。まず、借り手がデフォルトを選択した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであって貸し手ではないため、借り手を訴えることが難しくなります。次に、不動産所有者が借入後に家を売却したり、銀行への抵当貸付の返済を停止した場合、この不動産権の移転を引き起こす行為をReinnoが有効に阻止することはできず、貸し手にとって不動産価値の「二重支出」を引き起こす可能性があります。これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つである可能性があり、将来的な不動産RWAにはこれらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産RWAは比較的新しい概念であり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトがまだ形成されていません。現在運営されているプロジェクトは、市場規模とユーザーベースの面で比較的小さいです。この分野では、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みの規制が必要です。一部のプロジェクトはリスク分離型の企業構造を採用するか、不動産関連の金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの最大の潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

立法の観点から、不動産RWAは明確で一貫した枠組みを確立していません。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類について意見の相違があり、参照できる国際的な規制枠組みが不足しています。このような規制状態の不一致はルールの不明確さとプロセスの混乱を引き起こし、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を危険にさらしています。

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それにもかかわらず、多くの著名な金融企業や暗号通貨会社が不動産RWAを積極的に探索しており、少数のプロジェクトが1〜2年の運営で製品の実現可能性を初めて証明しています。不動産は金融投資分野で巨大なセクターであり、関連する法的枠組みの確立と整備が進むにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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