Gerçek Dünya Varlıklarının Şifreleme Piyasasındaki Gelişimi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto piyasasında yıllardır var. 2018'de ortaya çıkmıştı. O zamanki varlık tokenleştirme ve menkul kıymet token ihraç etme, günümüzdeki RWA kavramıyla birçok benzerliğe sahipti. Ancak, yetersiz düzenlemeler ve belirgin bir kazanç avantajının olmaması nedeniyle, bu erken dönem denemeleri olgun bir pazar ölçeği oluşturamadı.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının sürekli artmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri kripto piyasası stabilcoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesini kripto sektörü için giderek daha cazip hale getirmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kuruluşlar RWA alanını keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli yollarla genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırım eşiğini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu makalede bu projelere vaka analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı incelenecektir. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına odaklandığından, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları tartışması büyük ölçüde Kuzey Amerika gayrimenkul pazarı etrafında dönecektir.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'teki bir araştırma, Kuzey Amerika borsa gayrimenkul piyasasının değerinin 1.3 trilyon dolar olduğunu, küresel borsa gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar büyüklüğünde olduğunu göstermektedir.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul piyasasının temel hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Bu ürünler esasen üç formda ortaya çıkmaktadır:

1. Parçalanmış gayrimenkul mülkiyeti finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Piyasası Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Token Teminatlı Krediler

Ayrıca, gayrimenkul tokenizasyonunun zincire dahil edilmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırma umudunu taşımaktadır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ile Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma açısından birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, REIT'in varlık incelemesi, işletim ve yatırım yapısı konusundaki sıkı düzenleme çerçevesi, Gayrimenkul RWA projelerine örnek teşkil edecek deneyimler sunmaktadır.

Son iki yıl içinde gayrimenkul RWA projelerinin işletilmesine dair gözlemlerimiz sonucunda, avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlar edindik:

Avantajlar:

• Gayrimenkul yatırımı için giriş eşiğini düşürmek
• Gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmak
• Gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını artırmak
• Çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak

Eksiler:

• Düzenleyici çerçeve eksik
• Hukuk koruma mekanizması yeterince gelişmemiş
• Gayrimenkul yönetimindeki karmaşıklık artıyor
• Token sahiplerinin haklarının korunmasında zorluklar vardır.

Belirli vakaları derinlemesine incelerken, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin işletme sürecinde karşılaştığı gerçek durumların birbirinden farklı olduğunu keşfettik.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç temsilci gayrimenkul RWA projesini analiz edecektir. Bu projeler, gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunu sağlamak için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında belirli bir etkiye sahip olmaktadır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulamasından geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis blok zinciri üzerinden, ( esas olarak Gnosis üzerinde ) ABD konut gayrimenkulünü tokenleştirerek perakende yatırımcılara sunmaya odaklanmıştır.

RealT, konut mülkleri satın alır ve sahip olduğu mülkleri ABD yasalarına göre tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplama işlemleri üçüncü taraf bir kuruluş tarafından yürütülmektedir. Masraflar düşüldükten sonra, kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olmasına rağmen, gayrimenkul varlıklarına sahip olan şirketle hukuken bağımsızdırlar. Eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri, sahip olunan mülkü yönetmesi için başka bir şirket atama hakkına sahiptir.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolar, her bir token'ın fiyatı 52.10 dolar, toplam 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkul her ay 2,600 dolar kira geliri üretmektedir. Operasyon ve yönetim masrafları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolar, yıllık toplam ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım alır ve yıllık kâr oranı %7.35'tir.

RealT, müşterilerle ortak yatırım yapmadan %100 token sağlamaktadır ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim kurumu, kiralardan %8 alırken, bakım ücretlerinden kalan kısmı elde etmektedir. Yatırım platformu, yalnızca mülklerin tokenleştirilmesi, yönetim kurumunun seçimi ve yönetim denetimi için %2 ücret almaktadır. Bu yöntem, RealT ekibinin uygun mülkler bulmaya ve bunları tokenleştirip pazara sunmaya odaklanmasını sağlamaktadır.

Ancak, dağıtılmış mülkiyet riskleri yaymaya yardımcı olsa da, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT ile gayrimenkul token sahipleri arasında çıkar çatışmaları olabilir. Eğer RealT gayrimenkul üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmeye çalışacaktır; ancak, hisse oranı çok yüksekse, token likiditesini azaltacak ve küçük hissedarlar denetim sorumluluğunu yerine getirmeyebilir. Öte yandan, eğer RealT mülkiyeti çok azsa, yönetim kuruluşunu özenle seçme ve aktif olarak denetleme konusunda yeterli motivasyona sahip olmayabilir.

RealT piyasasında en son satılan on mülk tokenini analiz ederek, RealT'nin mülkleri farklı sayıda token'a dağıttığını ve her token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar olarak belirlediğini keşfettik. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki mülk sahibinin 1.000'den fazla sahibi var.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı, %1'inin ise bu miktardan fazla yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturma konusunda başarılı olduğunu ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin Gnosis ağı üzerindeki cüzdan adresi işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri, kiraların yaklaşık %2.5-3'ü kadar olup, bu da son iki yıldaki platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına geliyor. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılım düzeyi net olmadığından, kiralardan elde ettiği spesifik kar belirlenemiyor.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de ana işletme varlığı olarak Real Token Inc. ve bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Her bir yatırım gayrimenkulü, Real Token LLC'nin alt şirketi olarak ilgili bir dizi LLC olarak oluşturulmuştur. Bu yapı, bir gayrimenkul ile ilgili bir sorunun diğer gayrimenkuller veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sürmek için AMM yapısını kullanmaktadır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl Labs Fiyat Beslemesi'ni tanıttı. Yatırımcılar, gayrimenkul fiyat hareketleri üzerinde spekülasyon yapabilir ve yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturabilir.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımıyla ilgili yasal sorunları önler. Parcl, geleneksel RWA proje standartlarına tam olarak uymasa da, benzersiz bir gayrimenkul ile ilgili ürün olarak RWA çeşitliliği tartışılırken dikkate değer.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana'da başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süre içinde işletme faaliyetleri, Parcl'ın fazla dikkat çekmediğini gösteriyor; günlük işlem hacmi 10,000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

Parcl'ın ürünleri kullanımı kolay ve hızla güncelleniyor, fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgun. Operasyon açısından, Parcl ekibi kullanıcı kazanım planlarını aktif bir şekilde sunuyor. Tüm bu avantajlara ve tanınmış yatırım kuruluşlarının desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve payı tutuyor, bu da belki de şifreleme piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.

Reinno

Bazı büyük şifreleme şirketleri de gayrimenkul RWA yönünde ürünler keşfediyor. Ripple, merkezi bankacılık dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülkleri tokenleştirip ipotek vermelerine destek olmaya çalıştığını açıkladı. MakerDAO da gayrimenkul ipotek kredileri desteklemek için ortaklarıyla işbirliği yapıyor.

Reinno, faaliyetine son vermiş bir projedir, ancak getirdiği iki gayrimenkul RWA ile ilgili ürün dikkat çekicidir:

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir, onay aldıktan sonra Reinno özel amaçlı bir şirket oluşturacaktır. Ardından gayrimenkul tokenları için akıllı sözleşmeler oluşturulur; sahipler tokenları kredi teminatı olarak yatırabilir ve borç alabilirler, kredi limiti token değerine dayanmaktadır.

İkinci ürün konut kredisi finansmanı, kullanıcıların banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlamasına olanak tanır. Elde edilen fonlar, banka konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri öder.

Reinno'nun işletimi hâlâ merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, bazı belirgin riskler bulunmaktadır. Öncelikle, eğer borçlu temerrüde düşmeyi seçerse, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak, borçluya dava açmakta zorlanacaktır. İkincisi, eğer mülk sahibi borç aldıktan sonra evi satarsa veya bankaya ipotek kredisini ödemeyi durdurursa, bu mülk mülkiyetinin devrine neden olan eylem Reinno tarafından etkili bir şekilde engellenemez, bu da borçlunun mülk değerinde "ikili harcama" olmasına yol açabilir. Bu riskler, projenin işletmeyi durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'sının bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı vardır.

Sonuç

Gayrimenkul RWA, henüz belirgin bir pazar ölçeği veya lider proje oluşturmamış, nispeten yeni bir kavramdır. Şu anda işletilen projeler, pazar ölçeği ve kullanıcı tabanı açısından oldukça küçüktür. Bu alanın, katı bir uyumlu işletme ve olgun bir yasal çerçeve düzenlemesine ihtiyacı vardır. Bazı projeler, işletme risklerini azaltmak için risk ayrıştırma şirket yapıları benimsemekte veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam olarak ortaya koymak için, yasama ilerlemesi ve işletme uyumluluğu kaçınılmazdır.

Yasal açıdan, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki farklı düzenleyici kurumlar, tokenlerin sınıflandırılması konusunda farklılık göstermekte ve referans alınacak uluslararası bir düzenleyici çerçeve bulunmamaktadır. Bu düzenleyici durumun tutarsızlığı, kuralların belirsizliğine ve sürecin karmaşasına yol açmakta, potansiyel yatırımcıları tehdit etmekte ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli fizibilitesini tehlikeye atmaktadır.

Buna rağmen, birçok tanınmış finans şirketi ve şifreleme şirketi, gayrimenkul RWA'yı aktif olarak araştırmaya devam ediyor; az sayıda proje, 1-2 yıllık operasyon süresinde ürünün uygulanabilirliğini başlangıçta kanıtladı. Gayrimenkul, finansal yatırım alanında büyük bir sektördür ve ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme yaşaması bekleniyor.