Sự phát triển của tài sản thế giới thực trong thị trường tiền điện tử
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã có lịch sử nhiều năm trong thị trường tiền điện tử, đã xuất hiện từ năm 2018. Thời điểm đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quy định và thiếu lợi thế thu nhập rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ liên tục tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin của ngành mã hóa. Điều này khiến việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành mã hóa. Một số dự án DeFi trưởng thành cũng như các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Bài viết này sẽ tiến hành phân tích trường hợp về các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ, nên các thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đã đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, cũng như nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp token bất động sản
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi còn được kỳ vọng sẽ tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều có thể hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, khung quy định nghiêm ngặt về kiểm tra tài sản, hoạt động và cấu trúc đầu tư của REIT đã cung cấp những kinh nghiệm có thể tham khảo cho các dự án Bất động sản RWA.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có được một số nhận thức rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản
Tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản
Tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng
Nhược điểm:
Khung pháp lý chưa hoàn thiện
Cơ chế bảo vệ pháp lý không hoàn thiện
Sự phức tạp trong quản lý bất động sản tăng lên
Thách thức trong việc bảo vệ quyền lợi của người nắm giữ token
Khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, chúng tôi phát hiện rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Phần này sẽ phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Những dự án này áp dụng các phương pháp khác nhau để thực hiện việc mã hóa thị trường bất động sản, có ảnh hưởng nhất định trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm chứng thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc mã hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis ( chủ yếu trên Gnosis ).
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Mỹ, tiến hành mã hóa bất động sản mà họ nắm giữ. Việc quản lý, bảo trì và thu tiền thuê nhà được thực hiện bởi các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, lợi nhuận từ tiền thuê sẽ được phân chia cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý độc lập với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản nắm giữ.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi token là 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này mỗi tháng tạo ra 2,600 đô la doanh thu cho thuê. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng mỗi tháng là 1,978 đô la, tổng số hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 đô la phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
RealT cung cấp 100% mã hóa cho thị trường, không cần phải đầu tư chung với khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và nhận phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc mã hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa chúng để đưa ra thị trường.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp chia sẻ rủi ro, nhưng cũng mang lại thách thức. Khi nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và những người nắm giữ token bất động sản. Nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; nhưng nếu tỷ lệ cổ phần quá cao, điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ có thể không thực hiện trách nhiệm giám sát. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ rất ít cổ phần, họ có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn một tổ chức quản lý một cách cẩn thận và giám sát tích cực.
Thông qua việc phân tích mười mã token bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, chúng tôi phát hiện ra rằng RealT phân tán bất động sản thành các số lượng token khác nhau, đảm bảo rằng giá của mỗi token khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 chủ sở hữu token, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư ít hơn 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví của RealT trên mạng Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do mức độ tham gia của RealT vào đầu tư bất động sản không rõ ràng, nên không thể xác định lợi nhuận cụ thể mà họ thu được từ doanh thu tiền thuê.
Xét từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như là thực thể hoạt động cốt lõi, và Real Token LLC là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Mỗi bất động sản đầu tư đều được thiết lập một loạt các LLC tương ứng, như là công ty con của Real Token LLC. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến hoạt động của bất động sản khác hoặc công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl giới thiệu các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá bất động sản, xây dựng vị thế mua hoặc bán.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù Parcl có thể không hoàn toàn đáp ứng các tiêu chuẩn của các dự án RWA truyền thống, nhưng nó như một sản phẩm liên quan đến bất động sản độc đáo, đáng được chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa RWA.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 đô la và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai kế hoạch thu hút người dùng. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ các tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì được sự chú ý và thị phần tương đối thấp trên thị trường, điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng tài sản thực RWA. Ripple đã công bố rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng trong việc token hóa bất động sản và thực hiện vay thế chấp. MakerDAO cũng đang hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án đã ngừng hoạt động, nhưng hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA mà nó giới thiệu thì đáng được đề cập:
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Chủ sở hữu bất động sản có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt. Sau đó, hợp đồng thông minh sẽ được tạo cho các mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp và vay mượn, hạn mức cho vay dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay thế chấp, người dùng sử dụng vay thế chấp ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được dùng để trả nợ vay thế chấp ngân hàng, khách hàng sau đó hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình tập trung và ngoại tuyến, tồn tại một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vi phạm hợp đồng, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa thay vì người cho vay, khó có thể kiện người vay. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi vay, hành động dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không thể bị Reinno ngăn chặn hiệu quả, có thể dẫn đến việc người cho vay gặp phải "chi tiêu gấp đôi" về giá trị bất động sản. Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân làm cho dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Các dự án đang hoạt động hiện tại có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành để quản lý. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của bất động sản RWA, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.
Trong lĩnh vực lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được một khung rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, thiếu một khung quy định quốc tế để tham khảo. Tình trạng không nhất quán trong quản lý này dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình rối rắm, đe dọa đến các nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc mã hóa bất động sản.
Mặc dù vậy, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và các công ty tiền điện tử đang tích cực khám phá tài sản thực trong lĩnh vực bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi của sản phẩm trong 1-2 năm hoạt động ban đầu. Bất động sản như một lĩnh vực đầu tư tài chính quy mô lớn, với sự hình thành và hoàn thiện của khung pháp lý liên quan, tài sản thực trong bất động sản dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
21 thích
Phần thưởng
21
3
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
digital_archaeologist
· 08-12 12:58
RWA còn bao lâu nữa mới được triển khai vậy? Đã mong đợi nhiều năm rồi.
Xem bản gốcTrả lời0
GasGrillMaster
· 08-12 03:23
A lại là đầu cơ bất động sản, không làm được, không làm được.
Tình trạng phát triển RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng tồn tại
Sự phát triển của tài sản thế giới thực trong thị trường tiền điện tử
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã có lịch sử nhiều năm trong thị trường tiền điện tử, đã xuất hiện từ năm 2018. Thời điểm đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quy định và thiếu lợi thế thu nhập rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ liên tục tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin của ngành mã hóa. Điều này khiến việc mã hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành mã hóa. Một số dự án DeFi trưởng thành cũng như các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Bài viết này sẽ tiến hành phân tích trường hợp về các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ, nên các thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đã đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, cũng như nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi còn được kỳ vọng sẽ tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và Bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều có thể hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn duy trì mô hình hoạt động tập trung. Dù vậy, khung quy định nghiêm ngặt về kiểm tra tài sản, hoạt động và cấu trúc đầu tư của REIT đã cung cấp những kinh nghiệm có thể tham khảo cho các dự án Bất động sản RWA.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có được một số nhận thức rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, chúng tôi phát hiện rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Phần này sẽ phân tích ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu. Những dự án này áp dụng các phương pháp khác nhau để thực hiện việc mã hóa thị trường bất động sản, có ảnh hưởng nhất định trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm chứng thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc mã hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ thông qua blockchain Ethereum và Gnosis ( chủ yếu trên Gnosis ).
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Mỹ, tiến hành mã hóa bất động sản mà họ nắm giữ. Việc quản lý, bảo trì và thu tiền thuê nhà được thực hiện bởi các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, lợi nhuận từ tiền thuê sẽ được phân chia cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý độc lập với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Nếu công ty đó vi phạm, chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản nắm giữ.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi token là 52,10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này mỗi tháng tạo ra 2,600 đô la doanh thu cho thuê. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng mỗi tháng là 1,978 đô la, tổng số hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi token nhận được 3,83 đô la phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
RealT cung cấp 100% mã hóa cho thị trường, không cần phải đầu tư chung với khách hàng, duy trì một mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và nhận phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc mã hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Phương pháp này cho phép đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và mã hóa chúng để đưa ra thị trường.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu mặc dù giúp chia sẻ rủi ro, nhưng cũng mang lại thách thức. Khi nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và những người nắm giữ token bất động sản. Nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; nhưng nếu tỷ lệ cổ phần quá cao, điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ có thể không thực hiện trách nhiệm giám sát. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ rất ít cổ phần, họ có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn một tổ chức quản lý một cách cẩn thận và giám sát tích cực.
Thông qua việc phân tích mười mã token bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, chúng tôi phát hiện ra rằng RealT phân tán bất động sản thành các số lượng token khác nhau, đảm bảo rằng giá của mỗi token khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 chủ sở hữu token, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư ít hơn 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng cường tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví của RealT trên mạng Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do mức độ tham gia của RealT vào đầu tư bất động sản không rõ ràng, nên không thể xác định lợi nhuận cụ thể mà họ thu được từ doanh thu tiền thuê.
Xét từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như là thực thể hoạt động cốt lõi, và Real Token LLC là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Mỗi bất động sản đầu tư đều được thiết lập một loạt các LLC tương ứng, như là công ty con của Real Token LLC. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng vấn đề của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến hoạt động của bất động sản khác hoặc công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl giới thiệu các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá bất động sản, xây dựng vị thế mua hoặc bán.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán bất động sản thực tế. Mặc dù Parcl có thể không hoàn toàn đáp ứng các tiêu chuẩn của các dự án RWA truyền thống, nhưng nó như một sản phẩm liên quan đến bất động sản độc đáo, đáng được chú ý khi thảo luận về sự đa dạng hóa RWA.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 đô la và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai kế hoạch thu hút người dùng. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ các tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì được sự chú ý và thị phần tương đối thấp trên thị trường, điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng tài sản thực RWA. Ripple đã công bố rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng trong việc token hóa bất động sản và thực hiện vay thế chấp. MakerDAO cũng đang hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.
Reinno là một dự án đã ngừng hoạt động, nhưng hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA mà nó giới thiệu thì đáng được đề cập:
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Chủ sở hữu bất động sản có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt. Sau đó, hợp đồng thông minh sẽ được tạo cho các mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp và vay mượn, hạn mức cho vay dựa trên giá trị của mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay thế chấp, người dùng sử dụng vay thế chấp ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được dùng để trả nợ vay thế chấp ngân hàng, khách hàng sau đó hoàn trả khoản vay này cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình tập trung và ngoại tuyến, tồn tại một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vi phạm hợp đồng, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa thay vì người cho vay, khó có thể kiện người vay. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi vay, hành động dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không thể bị Reinno ngăn chặn hiệu quả, có thể dẫn đến việc người cho vay gặp phải "chi tiêu gấp đôi" về giá trị bất động sản. Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân làm cho dự án ngừng hoạt động, trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Các dự án đang hoạt động hiện tại có quy mô thị trường và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành để quản lý. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của bất động sản RWA, sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.
Trong lĩnh vực lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được một khung rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, thiếu một khung quy định quốc tế để tham khảo. Tình trạng không nhất quán trong quản lý này dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình rối rắm, đe dọa đến các nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc mã hóa bất động sản.
Mặc dù vậy, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và các công ty tiền điện tử đang tích cực khám phá tài sản thực trong lĩnh vực bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi của sản phẩm trong 1-2 năm hoạt động ban đầu. Bất động sản như một lĩnh vực đầu tư tài chính quy mô lớn, với sự hình thành và hoàn thiện của khung pháp lý liên quan, tài sản thực trong bất động sản dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng.