真實世界資產在加密市場中的發展

真實世界資產(RWA)的概念在加密貨幣市場中已有多年歷史,早在2018年就已出現。當時的資產代幣化和證券代幣發行與今日的RWA概念有諸多相似之處。然而,由於監管不完善和缺乏明顯的收益優勢,這些早期嘗試並未形成成熟的市場規模。

2022年,隨着美國利率不斷上調,美國國債收益率顯著超過了加密行業的穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越具有吸引力。一些成熟的DeFi項目以及傳統金融機構開始探索RWA領域。

近兩年來,市場上出現了少量房地產RWA項目。這些項目旨在以多種方式擴大房地產投資市場,豐富房地產投資產品,並降低房地產投資門檻。本文將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及其潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產市場,因此相關政策、規定和市場條件的討論將主要圍繞北美房地產市場展開。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的巨大領域。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場的價值達到了1.3萬億美元,而全球上市房地產市場規模爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創造更加多元化和靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者羣體,以及提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1. 碎片化的房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外,房產代幣化上鏈還有望增強房地產資產的透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化房產投資機會方面有諸多相似之處,都能有效降低投資門檻並增強房地產資產的流動性。然而,傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,仍保持中心化的運營模式。盡管如此,REIT在資產審查、運營及投資結構方面的嚴格監管框架,爲房地產RWA項目提供了可借鑑的經驗。

通過對近兩年房地產RWA項目運營的觀察,我們對其優缺點有了一些清晰的認識:

優點:

• 降低房地產投資門檻
• 提高房地產資產流動性
• 增強房地產資產透明度
• 創造多樣化的房地產投資產品

缺點:

• 監管框架不完善
• 法律保護機制不健全
• 房產管理復雜性增加
• 代幣持有者權益保障存在挑戰

深入研究具體案例時,我們發現由於管理和產品方法的差異,每個項目在運營過程中面臨的實際情況各不相同。

案例分析

本節將分析三個具有代表性的房地產RWA項目。這些項目採用不同方法實現房地產市場代幣化,在各自領域具有一定影響力。需要注意的是,這些項目仍處於早期階段,其產品尚未經過長期和廣泛的市場驗證。

RealT

RealT於2019年推出,是最早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)將美國住宅房地產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產,並按照美國法規將持有的房產代幣化。這些房產的管理、維護和租金收集由第三方機構負責。扣除費用後,租金收益分配給代幣持有者。雖然RealT負責代幣化過程,但他們與持有房地產資產的公司在法律上是獨立的。如果該公司違約,代幣所有者有權指定另一家公司管理持有房產。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格52.10美元,共發行6,200個代幣。該房產每月產生2,600美元租金收入。扣除運營和管理費用後,每月淨利潤爲1,978美元,年度總額23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率爲7.35%。

RealT向市場提供100%的代幣,無需與客戶共同投資,維持一個近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中收取8%,並從維護費用中獲得剩餘部分,投資平台僅爲代幣化房產、選擇管理機構和監督管理收取2%的費用。這種方法使RealT團隊可以專注於尋找合格房產並將其代幣化推向市場。

然而,分散所有權雖然有助於分攤風險,但也帶來了挑戰。當投資者投資佔比過小時,公司管理成本可能變得不可持續。RealT與房產代幣持有者之間可能存在利益衝突。如果RealT對房產持有大量所有權,他們會努力降低管理成本;但如果持股比例過高,又會減少代幣流動性,且小股東可能不會履行監督責任。另一方面,如果RealT持股極少,他們可能缺乏足夠動力來盡職選擇管理機構並積極監督。

通過分析RealT市場上最新售罄的十個房產代幣,我們發現RealT將房產分散成不同數量的代幣,確保每個代幣價格約爲50美元。大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,其中兩個房產持有者超過1,000人。

大約90%的RealT投資者投資少於500美元,約9%的投資者投資500到2,000美元,1%的投資者投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶投資者創造了房地產投資市場,並增加了住房市場的流動性。

根據RealT在Gnosis網路上的錢包地址交易數據,RealT總共分發了約600萬美元的租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年平台收入約150K到180K美元。然而,由於RealT參與房地產投資的程度不明確,因此無法確定其從租金收入中獲得的具體利潤。

從公司結構來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲核心運營實體,以及Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。每個投資的房產都設立了相應的系列LLC,作爲Real Token LLC的子公司。這種結構旨在確保一個房產的問題不會影響其他房產或母公司的運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構推出房地產相關的合成資產。Parcl推出了Parcl Labs Price Feed,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可以對房產價格走勢進行投機,建立看漲或看跌倉位。

這種方法避免了實際房產買賣涉及的法律問題。盡管Parcl可能不完全符合傳統RWA項目標準,但它作爲一個獨特的房地產相關產品,在討論RWA多樣化時值得關注。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品易用且升級迅速,價格提供者和指數市場設計較爲成熟。運營方面,Parcl團隊積極推出用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和知名投資機構支持,Parcl仍保持相對較低的市場關注度和份額,這或許表明加密貨幣市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA方向的產品。Ripple宣布其中央銀行數字貨幣團隊正在嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO也與合作夥伴合作支持房產抵押借貸。

Reinno是一個已停止運營的項目,但其引入的兩個房地產RWA相關產品值得一提:

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。房產所有者可以將房產文件提交給Reinno,獲得批準後Reinno將創建特殊目的載體公司。然後爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣作爲貸款抵押品存入並借貸,貸款限額基於代幣價值。

第二種產品是房貸融資,用戶用銀行房貸購買房產後,可以將房產所有權代幣化進行融資。所獲資金用來償還銀行房貸,客戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno的運營仍然是中心化和線下模式,存在一些明顯風險。首先,如果借款人選擇違約,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。其次,如果房產所有者在借款後出售房屋或停止向銀行償還抵押貸款,這種導致房屋產權轉移的行爲不能被Reinno有效阻止,可能導致貸款人對房產價值的"雙花"。這些風險可能是致使項目停止運營的原因之一,未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對新興的概念,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。當前運營的項目在市場規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規化運營和成熟的法律框架規制。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的最大潛力,立法進步和運營合規是不可或缺的。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國不同監管機構對代幣的分類存在分歧,缺乏國際監管框架可供參考。這種監管狀態的不一致導致規則不清晰和過程混亂,威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管如此,仍有許多知名金融企業和加密貨幣公司在積極探索房地產RWA,少量項目已在1-2年的運營中初步證明了產品的可行性。房產作爲金融投資領域中規模龐大的板塊,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。