Развитие реальных активов на крипторынке

Концепция реальных активов ( RWA ) имеет многолетнюю историю на крипторынке, она появилась еще в 2018 году. Тогда токенизация активов и выпуск токенов ценных бумаг имели много общего с сегодняшней концепцией RWA. Однако из-за недостаточной регуляции и отсутствия явных преимуществ в доходности эти ранние попытки не привели к формированию зрелого рыночного масштаба.

В 2022 году, с постоянным повышением ставок в США, доходность американских казначейских облигаций значительно превысила ставки по займам стейблкоинов в шифрования. Это сделало токенизацию американских казначейских облигаций в качестве объектов RWA все более привлекательной для шифрования. Некоторые зрелые проекты DeFi и традиционные финансовые учреждения начали исследовать область RWA.

В последние два года на рынке появилось небольшое количество проектов RWA в сфере недвижимости. Эти проекты направлены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, разнообразие инвестиционных продуктов в недвижимости и снижение порога входа для инвестиций в недвижимость. В этой статье будет проведен анализ случаев этих проектов, обсуждая преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости и их потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на рынок недвижимости Северной Америки, обсуждение связанных политик, нормативных актов и рыночных условий будет в основном сосредоточено на рынке недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости является огромной сферой, полной инвестиционных возможностей. Исследование за март 2023 года показало, что стоимость上市-рынка недвижимости Северной Америки достигла 1,3 триллиона долларов, в то время как глобальный上市-рынок недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Основные цели токенизированного рынка недвижимости включают: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в недвижимость, привлечение более широкой группы инвесторов, а также повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. Фрагментированное финансирование собственности на недвижимость
2. Индексный продукт рынка недвижимости в определенном регионе
3. Залоговые кредиты на токены недвижимости

Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне может повысить прозрачность активов недвижимости и демократичность управления.

Недвижимость инвестиционный траст ( REIT ) и недвижимость RWA имеют много общего в предоставлении фрагментированных инвестиционных возможностей в недвижимость, поскольку они эффективно снижают инвестиционные барьеры и повышают ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя при этом централизованную модель управления. Тем не менее, строгая регуляторная рамка в области проверки активов, операций и инвестиционной структуры REIT предоставляет полезный опыт для проектов недвижимости RWA.

Наблюдая за операциями проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы получили четкое представление о их преимуществах и недостатках:

Преимущества:

• Снизить порог инвестиций в недвижимость
• Повышение ликвидности активов в недвижимости
• Увеличение прозрачности активов недвижимости
• Создание разнообразных инвестиционных продуктов в недвижимости

Недостатки:

• Регуляторная структура не完善
• Юридический механизм защиты не完善
• Увеличение сложности управления недвижимостью
• Существуют проблемы с защитой прав владельцев токенов

При глубоком исследовании конкретных случаев мы обнаружили, что из-за различий в управлении и методах продукта, каждая проект сталкивается с различными реальными ситуациями в процессе эксплуатации.

Анализ случаев

В этом разделе будет проанализировано три представительных проекта RWA в сфере недвижимости. Эти проекты используют разные подходы для токенизации рынка недвижимости и имеют определенное влияние в своих областях. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и их продукты не были подвергнуты длительной и широкой рыночной проверке.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в области недвижимости, который сосредоточен на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов в основном на блокчейне Gnosis через Ethereum и Gnosis (.

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует её в соответствии с американским законодательством. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эти объекты недвижимости осуществляются третьими сторонами. После вычета расходов, доходы от аренды распределяются между держателями токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, они юридически независимы от компаний, владеющих недвижимостью. Если компания нарушает свои обязательства, владельцы токенов имеют право назначить другую компанию для управления принадлежащей недвижимости.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

В качестве примера недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов, цена каждого токена - 52.10 долларов, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость приносит 2,600 долларов ежемесячного дохода от аренды. После вычета операционных и управленческих расходов, ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов, годовая сумма - 23,736 долларов. Таким образом, каждый токен получает распределение в 3.83 доллара, годовая доходность составляет 7.35%.

RealT предоставляет 100% токенов на рынок, не требуя совместных инвестиций с клиентами, поддерживая практически безриссовую бизнес-модель. Управляющая компания получает 8% от арендной платы и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает лишь 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и мониторинг управления. Этот подход позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске подходящей недвижимости и токенизации её для выхода на рынок.

Однако, несмотря на то, что распределение собственности помогает распределить риски, оно также влечет за собой определенные вызовы. Когда доля инвесторов слишком мала, управленческие расходы компании могут стать неприемлемыми. Между RealT и держателями токенов недвижимости могут возникнуть конфликты интересов. Если RealT владеет значительной долей недвижимости, они будут стремиться снизить управленческие расходы; но если доля слишком велика, это снизит ликвидность токенов, и мелкие акционеры могут не выполнять свои надзорные обязанности. С другой стороны, если у RealT очень малая доля, они могут не иметь достаточной мотивации для тщательного выбора управляющей компании и активного надзора.

Анализируя десять последних распроданных токенов недвижимости на рынке RealT, мы обнаружили, что RealT разделяет недвижимость на различное количество токенов, обеспечивая цену каждого токена примерно в 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, около 500 держателей токенов, из которых два объекта недвижимости имеют более 1000 владельцев.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

Около 90% инвесторов RealT вкладывают менее 500 долларов, примерно 9% инвесторов инвестируют от 500 до 2,000 долларов, 1% инвесторов инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени успешно создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и увеличил ликвидность на рынке жилья.

Согласно данным о транзакциях по адресам кошельков RealT в сети Gnosis, RealT всего распределила около 6 миллионов долларов арендной платы. Платформенные сборы составляют около 2,5%-3% от арендной платы, что эквивалентно доходам платформы за последние два года в размере около 150K до 180K долларов. Однако, поскольку степень участия RealT в инвестициях в недвижимость неясна, невозможно определить конкретную прибыль, которую она получает от арендного дохода.

С точки зрения структуры компании, RealT создала Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве основного операционного предприятия, а также Real Token LLC как материнскую компанию для ряда компаний в сфере недвижимости. Для каждой инвестиционной недвижимости была создана соответствующая серия LLC в качестве дочерних компаний Real Token LLC. Эта структура направлена на то, чтобы проблемы с одной недвижимостью не влияли на операции других объектов или материнской компании.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) Паркл

Parcl — это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl запускает синтетические активы, связанные с недвижимостью, через AMM архитектуру. Parcl представила Parcl Labs Price Feed, создавая индекс недвижимости для конкретных районов на основе истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на трендах цен на недвижимость, устанавливая длинные или короткие позиции.

Этот метод избегает юридических проблем, связанных с фактической куплей-продажей недвижимости. Хотя Parcl может не полностью соответствовать стандартам традиционных проектов RWA, он как уникальный продукт, связанный с недвижимостью, заслуживает внимания в обсуждении диверсификации RWA.

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, и в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла особого внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день составляет менее 50.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Продукты Parcl просты в использовании и быстро обновляются, а дизайн поставщиков цен и индексных рынков достаточно зрелый. Что касается операций, команда Parcl активно запускает планы по привлечению пользователей. Несмотря на эти преимущества и поддержку известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно низкий уровень внимания и доли на рынке, что может свидетельствовать о том, что крипторынок еще не готов к внедрению продуктов индексирования недвижимости.

) Рейнно

Некоторые крупные компании в области шифрования также исследуют продукты в направлении недвижимости RWA. Ripple объявила, что ее команда цифровых валют центральных банков пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и ипотечном кредитовании. MakerDAO также сотрудничает с партнерами для поддержки ипотечного кредитования недвижимости.

Reinno — это проект, который прекратил свою деятельность, но два связанных с недвижимостью RWA продукта, которые он представил, заслуживают упоминания:

Первый продукт - это кредитная услуга, основанная на токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости могут подать документы на недвижимость в Reinno, после получения одобрения Reinno создаст компанию специального назначения. Затем для токенов недвижимости будет создан смарт-контракт, владельцы смогут вносить токены в качестве залога и занимать деньги, лимит кредита будет основан на стоимости токенов.

Второй продукт - это ипотечное финансирование. Пользователи могут использовать ипотечный кредит банка для покупки недвижимости, а затем токенизировать право собственности на эту недвижимость для получения финансирования. Полученные средства используются для погашения ипотечного кредита банка, а клиент затем возвращает эту сумму кредита по фиксированной ставке в рамках соглашения.

Операции Reinno по-прежнему централизованы и осуществляются в оффлайн-режиме, что влечет за собой некоторые очевидные риски. Во-первых, если заемщик решит-default, Reinno, как токенизированный сервис, а не кредитор, будет трудно подать в суд на заемщика. Во-вторых, если владелец недвижимости продает дом после получения займа или перестает выплачивать ипотеку, такие действия, приводящие к передаче прав собственности на дом, не могут быть эффективно остановлены Reinno, что может привести к "двойной трате" для кредитора относительно стоимости недвижимости. Эти риски могут быть одной из причин прекращения работы проекта, в будущем для RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-194cc7956a9a237e43296e8e718ba61f.webp(

Заключение

Недвижимость RWA — это относительно новая концепция, которая еще не сформировала четкий рыночный масштаб или ведущие проекты. Текущие проекты работают на относительно небольшом рыночном масштабе и базе пользователей. Эта сфера нуждается в строгих нормативных операциях и зрелой юридической базе. Некоторые проекты используют структуру компаний с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей, чтобы снизить операционные риски. Однако для полного раскрытия максимального потенциала недвижимости RWA необходимы законодательные достижения и соблюдение норм.

В законодательной сфере для RWA в недвижимости еще не установлена четкая и согласованная структура. Различные регулирующие органы в США имеют разногласия по классификации токенов и отсутствует международная регулирующая структура для справки. Это несоответствие в регулировании приводит к неясным правилам и хаотичным процессам, что угрожает потенциальным инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-3c5381ec4cf4f9c93142a424844802ed.webp(

Тем не менее, многие известные финансовые компании и компании в сфере шифрования активно исследуют недвижимость RWA, и небольшое количество проектов уже на начальных этапах работы в течение 1-2 лет подтвердило жизнеспособность продукта. Недвижимость, как один из крупнейших сегментов в области финансовых инвестиций, с установлением и совершенствованием соответствующих законодательных рамок, имеет все шансы на быстрое развитие.

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-f762141f04d617d105e586faaa2254d0.webp(

![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-6fccda192bca1cecc1701aa9530dcc76.webp(