Розвиток реальних світових активів на крипторинку

Концепція реальних світових активів ( RWA ) має багаторічну історію в крипторинку, з'явившись ще в 2018 році. Тоді токенізація активів і випуск токенів цінних паперів мали багато спільного з сьогоднішньою концепцією RWA. Проте, через недосконале регулювання та відсутність очевидних переваг у доходах, ці ранні спроби не призвели до формування зрілого ринкового масштабу.

У 2022 році, з постійним підвищенням процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за позиками стейблкоїнів у криптоіндустрії. Це зробило токенізацію державних облігацій США як RWA об'єкта дедалі привабливішою для криптоіндустрії. Деякі зрілі проекти DeFi та традиційні фінансові установи почали досліджувати сферу RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA у сфері нерухомості. Ці проекти спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість різними способами, збагачення інвестиційних продуктів у нерухомість та зниження бар'єрів для інвестицій у нерухомість. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, розглянуто переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на ринок нерухомості Північної Америки, обговорення відповідних політик, норм і умов ринку буде в основному зосереджене на ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження, проведене в березні 2023 року, показало, що вартість північноамериканського ринку нерухомості, що котирується на біржі, досягла 1,3 трильйона доларів, тоді як глобальний ринок нерухомості, що котирується на біржі, становить 2,66 трильйона доларів.

Основні цілі токенізації ринку нерухомості включають: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості нерухомих активів. Ці продукти переважно представлені у трьох формах:

1. Фрагментація фінансування власності на нерухомість
2. Продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні
3. Іпотечне кредитування токенів нерухомості

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні має надію підвищити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.

Інвестиційні трести у нерухомість ( REIT ) та нерухомість RWA мають багато спільного в наданні фрагментованих можливостей для інвестування в нерухомість, обидва можуть ефективно знижувати інвестиційний бар'єр та підвищувати ліквідність активів у нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, залишаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, сувора регуляторна рамка REIT у сфері перевірки активів, операцій та інвестиційної структури надає цінний досвід для проектів нерухомості RWA.

Через спостереження за роботою проектів RWA в нерухомості за останні два роки, ми отримали деяке чітке розуміння їхніх переваг і недоліків:

Переваги:

• Знизити бар'єри для інвестицій в нерухомість
• Підвищення ліквідності активів нерухомості
• Підвищення прозорості активів у нерухомості
• Створення різноманітних інвестиційних продуктів у сфері нерухомості

Недоліки:

• Неповна регуляторна база
• Юридичний механізм захисту не є досконалим
• Збільшення складності управління нерухомістю
• Виклики у забезпеченні прав власників токенів

Поглиблюючи дослідження конкретних випадків, ми виявили, що через різницю в управлінні та методах продуктів, кожен проєкт стикається з різними реальними ситуаціями під час експлуатації.

Аналіз випадків

Цей розділ проаналізує три репрезентативні проекти RWA в сфері нерухомості. Ці проекти використовують різні методи для токенізації ринку нерухомості і мають певний вплив у своїх областях. Варто зазначити, що ці проекти все ще на ранній стадії, а їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку на ринку.

RealT

RealT був запущений у 2019 році, це один із перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації американської житлової нерухомості для роздрібних інвесторів через Ethereum та Gnosis блокчейн (, в основному на Gnosis ).

RealT купує житлову нерухомість і відповідно до законодавства США токенізує утримувану нерухомість. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю здійснюються третіми сторонами. Після вирахування витрат, дохід від оренди розподіляється між власниками токенів. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично незалежні від компанії, що володіє активами нерухомості. Якщо ця компанія порушить зобов'язання, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління утримуваною нерухомістю.

Наприклад, у випадку з нерухомістю в Монгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна за токен - 52,10 доларів США, випущено всього 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2,600 доларів США орендного доходу. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річна сума - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 доларів США розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.

RealT надає 100% токенів на ринок, не вимагаючи спільних інвестицій з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель роботи. Управляюча компанія отримує 8% від орендної плати та залишок з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує 2% за токенізацію нерухомості, вибір управляючої компанії та нагляд за управлінням. Цей підхід дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку відповідної нерухомості та токенізації її для виходу на ринок.

Однак, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики, він також приносить виклики. Коли частка інвестора занадто мала, управлінські витрати компанії можуть стати непідйомними. Між RealT та власниками токенів нерухомості можуть виникати конфлікти інтересів. Якщо RealT володіє великою часткою нерухомості, вони будуть прагнути знизити управлінські витрати; але якщо частка занадто велика, це зменшить ліквідність токенів, і дрібні акціонери можуть не виконувати свої наглядові обов'язки. З іншого боку, якщо RealT володіє дуже малою часткою, їм може бракувати достатньої мотивації для належного вибору управлінських органів і активного нагляду.

Аналізуючи десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT, ми виявили, що RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, забезпечуючи, щоб ціна кожного токена становила приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, серед яких два власники нерухомості мають більше 1000 осіб.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвесторів інвестують більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT до певної міри успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів і збільшив ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними про торгівельні транзакції за адресою гаманця RealT у мережі Gnosis, RealT загалом розподілив близько 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформенні збори становлять приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що дорівнює доходу платформи за останні два роки в межах 150K до 180K доларів США. Однак, оскільки ступінь участі RealT в інвестиціях у нерухомість не є чіткою, неможливо визначити конкретний прибуток, отриманий від орендних доходів.

З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. в штаті Делавер як основний операційний підрозділ, а також Real Token LLC як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Для кожної інвестованої нерухомості було створено відповідну серію LLC, яка є дочірньою компанією Real Token LLC. Ця структура має на меті забезпечити, щоб проблеми з однією нерухомістю не впливали на інші нерухомості або операції материнської компанії.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl впроваджує синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, через структуру AMM. Parcl запустив Parcl Labs Price Feed, створюючи індекс нерухомості для конкретних регіонів на основі історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість, відкриваючи довгі або короткі позиції.

Цей метод уникнув юридичних проблем, пов'язаних з фактичними угодами з нерухомістю. Хоча Parcl може не повністю відповідати традиційним стандартам проектів RWA, він як унікальний продукт, пов'язаний з нерухомістю, заслуговує на увагу в обговореннях щодо диверсифікації RWA.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Однак після більше ніж року роботи, Parcl, схоже, не викликав занадто багато уваги, денний обсяг торгівлі менше 10 000 доларів, денна активність користувачів менше 50 осіб.

Продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, постачальники цін та індексний ринок мають досить зрілий дизайн. Щодо операційної діяльності, команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається з відносно низькою увагою та часткою на ринку, що, можливо, свідчить про те, що крипторинок ще не готовий до продуктів індексу нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії з шифрування також досліджують напрямок продуктів у сфері нерухомості RWA. Ripple оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та отриманні іпотечних кредитів. MakerDAO також співпрацює з партнерами для підтримки позик під заставу нерухомості.

Reinno - це проект, який припинив свою діяльність, але варто згадати про два пов'язані з нерухомістю RWA продукти, які він впровадив:

Перший продукт - це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno, після отримання схвалення Reinno створить компанію спеціального призначення. Потім для токенів нерухомості буде створено смарт-контракт, власники можуть вносити токени як заставу для позики, а ліміт позики буде базуватися на вартості токенів.

Другим продуктом є іпотечне фінансування, коли користувач купує нерухомість за іпотечним кредитом у банку, він може токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення іпотечного кредиту в банку, а клієнт потім повертає цей кредит за фіксованою процентною ставкою за угодою.

Операції Reinno все ще є централізованими та офлайн-моделями, що містять деякі очевидні ризики. По-перше, якщо позичальник вирішить відмовитися від виконання зобов'язань, Reinno, як токенізований сервіс, а не кредитор, важко буде позиватися до позичальника. По-друге, якщо власник нерухомості після отримання позики продасть будинок або припинить погашення іпотеки в банку, така дія, що призводить до зміни прав власності на нерухомість, не може бути ефективно зупинена Reinno, що може призвести до «подвійної витрати» вартості нерухомості для кредитора. Ці ризики можуть бути однією з причин, чому проект може зупинити свою діяльність, у майбутньому RWA в нерухомості потребують більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.

Висновок

Нерухомість RWA є відносно новим концептом, який ще не сформував чітку ринкову масштаб або провідні проекти. Поточні проекти в ринковому масштабі та базі користувачів є відносно малими. Ця сфера потребує суворого дотримання нормативних вимог і зрілого правового регулювання. Деякі проекти використовують структуру компаній з обмеженим ризиком або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб знизити операційні ризики. Однак, щоб максимально реалізувати потенціал нерухомості RWA, прогрес у законодавстві та дотримання норм є незамінними.

У законодавчому плані, ринок нерухомості RWA ще не встановив чіткої та однозначної структури. Різні регуляторні органи США мають розбіжності в класифікації токенів, і бракує міжнародної регуляторної структури для орієнтування. Така несогласованість у регулюванні призводить до неясності правил та плутанини в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на це, все ще багато відомих фінансових компаній та компаній у сфері шифрування активно досліджують нерухомість RWA, деякі проекти вже протягом 1-2 років роботи попередньо підтвердили життєздатність продукту. Нерухомість, як одна з великих галузей у фінансових інвестиціях, має всі шанси на швидкий розвиток завдяки створенню та вдосконаленню відповідної правової бази.